住房公积金贷款利率有望下调 会否为商贷利率继续下行打开空间？

　　近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》（下称《方案》）。其中提到，要更好满足住房消费需求，“适时降低住房公积金贷款利率”“扩大住房公积金使用范围”。

　　此前，今年的政府工作报告也提出，要大力提振消费，实施提振消费专项行动。楼市仍是最受关注的领域之一。

　　去年以来，商业性个人住房贷款利率进一步下行，商贷利率与公积金贷款利率之间的利差不断收窄，部分地区一度出现倒挂现象，引起市场对公积金贷款利率或将进一步下调的猜测。受访人士表示，考虑到扩大内需、提振楼市的迫切性，这一增量举措市场期盼已久，“该降了”。

　　业内认为，若公积金贷款利率调降落地，一方面将进一步为购房者减负；另一方面能够释放积极信号，进一步提升市场信心。

　　商贷与公积金贷款利差已处历史低位

　　《方案》在“大宗消费更新升级行动”中提到，更好满足住房消费需求。适时降低住房公积金贷款利率。

　　在商贷利率持续下行背景下，市场对公积金贷款利率的调整期待已久。“这是本次新的增量政策方向之一。”中指研究院政策研究总监陈文静对第一财经表示，年内适时降低公积金贷款利率，将进一步降低购房者置业成本。

　　当前，我国5年以上公积金贷款利率为首套2.85%、二套3.325%，处于历史低位。不过，回顾来看，自2019年商贷利率换锚5年期以上LPR（贷款市场报价利率）以来，5年期以上LPR已从4.85%降至3.6%，累计调降125BP（基点）；同期，5年以上公积金贷款利率则仅调降2次合计40BP。

　　在这期间，央行还多次放松商贷利率下限直至取消，各城市的商业性个人住房贷款利率浮动加点数普遍有不同程度的下降。尤其在去年LPR先后3次下行之后，越来越多的城市房贷利率进入“2时代”，与公积金贷款利率利差进一步收窄至10BP甚至以下，来到历史低位。个别城市甚至出现商贷利率与公积金贷款利率倒挂的现象，引起市场广泛关注。

　　以广州为例，去年四季度，在10月5年期以上LPR报价下降25BP至3.6%之后，当地多家商业银行跟随调整后的房贷利率最低低至2.6%，较公积金贷款利率（首套房）低了25BP。随后不久，当地新发放首套房贷利率被要求不得低于3%，部分银行陆续对商贷利率进行逆向调升。

　　在此背景下，基于公积金贷款低利率、普惠性等特点和功能定位，不少市场人士预期并呼吁公积金贷款利率下调。有分析认为，公积金贷款利率下调，除了减负作用，会进一步释放出积极信号提振市场信心，也有望为商贷利率的下调释放一定空间。

　　华泰证券报告认为，较窄的利差对商贷利率进一步下行形成门槛，这也是2024年四季度以来房贷利率下调速度减缓，甚至部分城市首套房贷利率有所反弹的原因。降低公积金贷款利率有望打开商贷利率下行空间，进一步支持住房消费需求。

　　不过，招联首席研究员、上海金融与发展实验室副主任董希淼对第一财经表示，公积金贷款利率只是一个参照系，商贷利率调整并不与其挂钩，此前个别城市逆向调升商贷利率的根本原因是商贷本身出现了“超调”。

　　央行《2024年第三季度中国货币政策执行报告》中曾提到，在有效信贷需求不足的情况下，银行过度竞争贷款，部分贷款利率特别是大企业贷款利率明显低于同期限国债收益率。极少数银行为抢占市场份额，还出现以显著低于保本点的利率水平发放房贷的情况，不利于可持续支持实体经济发展。

　　“公积金贷款具有较强的政策性，在商业性个人住房贷款利率大幅度下降的情况下，公积金贷款利率应尽快进行调整，保持与商业性个人住房贷款利率的适当利差，更好地发挥公积金贷款的普惠性。”董希淼表示，一般而言，住房公积金贷款利率应低于同期限商业性住房贷款利率50BP以上。

　　以商贷利率水平相对“坚挺”的一线城市北京为例，目前该市首套房商贷利率为3.15%（LPR-45BP），二套房贷利率五环内、五环外分别为3.55%（LPR-5BP）、3.35%（LPR-25BP）。以此计算，北京商贷利率与公积金贷款利率之间的利差为首套房30BP，二套房22.5BP（五环内）、2.5BP（五环外）。

　　公积金贷款政策持续优化

　　事实上，此轮房地产行业调整以来，住房公积金贷款政策调整是各大城市楼市政策优化的重要方向，目前仍在持续。

　　去年5月，央行宣布自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。根据相关规定，2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，根据借款合同约定自2025年1月1日起执行新利率。

　　目前，包括北京、上海、广州、深圳等一线城市在内的各地均已跟进落实。调整后，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。

　　据北京住房公积金管理中心测算，以贷款金额100万元、贷款年限30年的首套房为例，如采用自由还款方式，利率调整后每月将少还154元；如采用等额本息还款方式，每月将少还约135元。

　　另据中指研究院监测数据，截至3月16日，今年以来各地有约90城（区）出台政策约130条，其中针对公积金贷款政策的优化约50条，优化方向主要为降低首套、二套房公积金贷款首付比例，提高公积金贷款最高额度，优化公积金贷款住房套数认定标准、延长还款期限、优化商转公等。其中，有超10地提高公积金贷款额度，超10地下调公积金贷款首付比例，约10地延长公积金最长贷款期限。

　　就在3月16日，深圳再度优化公积金政策，包括将家庭最高额度提高至110万元，购买首套最高额度可上浮40%、多孩子女可上浮50%，购买保障性住房可上浮20%，合计可上浮110%。若购房的多孩家庭符合上述条件，贷款额度可提升至231万元。同时，购买二套首付比例下调至20%。此前的2月，大连也针对符合条件的硕士研究生和多孩家庭推出贷款额度上浮政策。

　　“贷款额度的大幅提升，能较大幅度降低符合条件的购房者置业成本，对于市场活跃度的提振有着积极作用。”陈文静说。

　　“应更好地支持居民使用住房公积金购房、租房，比如大幅度简化办理支取手续。”董希淼认为，要让公积金贷款更好地发挥作用，还应该从多方面进行制度优化。

　　《方案》还提到，要扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。

　　华泰证券报告认为，住房公积金“既提又贷”早在2024年于部分省市如四川乐山、辽宁沈阳、江西南昌等开始试点并推广，从这些地方的试点效果来看，主要体现了缓解居民购房资金压力、激活市场需求等意义，通过降低购房门槛，助力刚需以及改善需求释放。从《方案》此次提法看，未来有望从地方试点转向系统性优化，向更多城市推广。

　　陈文静认为，政府工作报告从扩需求、去库存、防风险、新模式等方面明确了2025年房地产政策方向，《方案》进一步细化了促进住房需求释放的政策举措，优化公积金政策有望成为各地落实促需求政策的重要抓手之一。“预计接下来更多城市或将从提升公积金贷款额度、提取公积金作为首付等方面加快跟进落实。”她说。